自宅の売却で使える3,000万円控除とは


3,000万円特別控除」は、自宅の売却益のうち最高3,000万円まで所得税と住民税が非課税になるという売主にとって非常に有利な制度です。 通常、不動産を売却すると、売却益に対して約20～39％という多額の税金がかかってしまいます。この無駄な税金を回避するために、3,000万円特別控除の仕組みと対象となる要件についてあらかじめ理解し、申請を絶対に忘れないことが重要です。


税額＝課税譲渡所得×税率 課税譲渡所得＝譲渡価格－（※取得費用＋※譲渡費用）－特別控除（3,000万円控除等）となります。

※取得費・土地購入代金、仲介手数料、登記費用、印紙税など 

※譲渡費用・仲介手数料、印紙税、測量費用、取壊し費用など



つまり、3,000万円特別控除を適用し譲渡所得がゼロ以下となれば、譲渡所得に税金はかかりません


要件には下記のものがあります。


自分が今住んでいる土地や家である。

この特例を受けるためだけの目的として入居した家ではない（節税対策ではない）。

別荘など娯楽や保養のための家ではない。

売った年の前年および前々年に3,000万円の特例控除など他の特例を受けていない（3年に一度しか使えない）。

住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売却している。

売る相手が配偶者や兄弟といった、生計を一つにする親族ではない。


注意点として、

住宅ローン控除と3,000万円控除は、同時に使うことができません。

3,000万円特別控除は他の税制優遇と併用できないものが多いので注意してください。

3,000万円特別控除と併用不可なものは

住宅ローン控除

マイホームの買換え特例

マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例

などがございます。


また、3,000万円控除の適用を受けると、その前後2年間は住宅ローン控除が利用できません。

ですので、譲渡所得（売却益）が少額なら、3,000万円特別控除を使わずに、新居について住宅ローン控除を利用したほうが税金面で有利になる場合があります。

さらに、3,000万円特別控除は、前年もしくは前々年にマイホームの買換え特例や譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていると使えません。 つまり、これらは3年に一度しか使えないということになります。


逆に、10年超所有軽減税率の特例は3,000万円特別控除との併用が可能です。

このように、3,000万円の特別控除と併用できる制度とできない制度があるので、状況に応じて最善の方法を選ぶことが大切です。


株式会社nanalaでは豊かな知識を持ったスタッフが、お客様にとって最善のご提案を常に心がけていますのでお気軽にご相談下さい。

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