少子高齢化や人口減少が進んでいる中、全国各地で増え続ける「空き家」が大きな社会問題となっています。

空き家対策に関する法律が整備され、全国的に進められている空き家対策の一環として、平成27年に施行された空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく行政措置があります。これにより、空き家への対策が強化されることとなりました。

例えば、面積が160㎡で評価額が4,800万円の宅地の場合、住宅用地の減額特例が適用され、以下のように計算されます。
固定資産税：4,800万円×1/6×1.4％＝112,000円
都市計画税：4,800万円×1/3×0.3％＝48,000円
つまり固定資産税の計算上、「住宅」となっている場合には、空き家を解体することは解体工事費用がかかるだけでなく、宅地が“住宅用地”ではなくなってしまうことで固定資産税の負担増加に繋がります。このような課税体系が、空き家が長年取り壊されることなく放置されている要因と言われています。

さらに行政から「特定空き家」に指定されてしまうと固定資産税が6倍に高くなる可能性があるので、空き家の管理が重要であります。
全国的に空き家が増えることによって、周囲の生活環境が悪化するだけでなく、家屋の崩壊や火災などのリスクが高まります。

そこで令和5年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、空き家への対策がさらに強化されることとなりました。

具体的には、以下のように管理状態が不十分な空き家は「特定空き家」として指定されます。
・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空き家に指定された場合の流れ
特定空き家の指定に関しては、以下のように行われます。

空き家の調査→特定空き家に指定→助言・指導→勧告→命令→行政代執行

調査によって特定空き家に指定された場合、まず自治体からの「助言・指導」が行われ、それにより状況が改善すると指定は解除されます。改善が行われない場合には「勧告」がなされ、特定空き家の宅地は固定資産税や都市計画税の計算上、住宅用地特例の対象から除外されることとなり、その結果、翌年以降の固定資産税等は大幅に増加します。それでもなお放置すると「命令」に切り替わり、従わない場合には50万円以下の罰金が科されます。そして、最終的には「行政代執行」に移行し、自治体が空き家を取り壊し、その取壊費用を所有者が負担することになります。

空き家問題は一朝一夕に解決できるものではありません。所有者の理解や協力を得ることが不可欠であり、江古田全体で空き家に対する意識を高める必要があります。適切な空き家対策がわからない場合には、弊社提携税理士や専門スタッフへの相談を検討してみてください。

江古田の地価が上昇する中、実際に空き家を売却されたお客様の成功事例をご紹介します。これらの事例を通じて、どのようにして空き家の価値を最大化したのかを具体的にお伝えします。まず、一例目は地方から江古田に転居されることになったご夫婦のケースです。

彼らは数年前に購入した築30年の一軒家を所有していましたが、生活環境の変化により不動産を手放す決断をされました。地価が上昇しているタイミングを見計らい、まずは弊社ナナラにご相談。査定を受けた結果、地価公示を基に算出された適正価格が想像以上に高いものであることを知り、売却に向けて動き始めました。彼らは自宅を売却する際の手続きについて心配をしていましたが、専門スタッフのサポートを受けることでスムーズに進行することができました。リノベーションを行うことで物件の魅力を高めることも提案され、部分的なリフォームを施すことで見映えが向上。これにより、購入希望者の関心を引くことに成功し、最終的に希望以上の価格で無事に売却を果たしました。

次に、ご紹介するのは単身の高齢者男性が所有していた空き家の事例です。地域の不動産市場が活況を呈する中で、彼は訪問販売を通じて空き家の利用について考える機会を得ました。空き家がもたらす手間や負担から解放されるための方法を模索する中で、私たちナナラに相談していただき、ご自身の生活や経済状況に沿ったアドバイスを受け、空き家の査定を行い、またリノベーションの提案も受けることになりました。老朽化した物件でしたが、リノベーションによる新しい生活の提案を行うことで、買主様の興味を引くことができました。結果として、希望額以上での売却を実現し、今後の生活に好影響をもたらしました。

そして、これらの成功事例では共通しているのは、事前に市場の動向を把握し、必要に応じて専門家の提案を受け入れる姿勢でした。空き家の処分は決して簡単なものではありませんが、正しいアプローチを取ることで、最大限の価値を引き出すことが可能です。江古田も地価上昇の波に乗り、その流れを上手に活かすことで、これからの生活をより豊かにする選択肢を持つことができるのです。