代襲相続は、相続人が亡くなった場合、その者に相続権を持つとされる孫やひ孫などが代わりに相続をする制度です。この仕組みは、相続関係が複雑になりがちな場面で発生することが多く、特に不動産を相続する際には注意が必要です。相続人の中に被相続人より先に亡くなった者がいると、その子や孫が代襲相続人として権利を引き継ぎます。これにより、相続割合が変化する場合があり、引き続き不動産の利用方法や売却方法に影響を及ぼす可能性があります。

たとえば、亡くなった方に子供が二人いた場合、そのうち一人が先に亡くなっていると、その子供、つまり孫が代襲相続として権利を持つことになります。この状態で不動産を売却する場合、法律的にはその孫の同意なしに進めることはできません。代襲相続によって権利を持つ人が追加されることで、不動産売却の話し合いや手続きは、より複雑で時間がかかるものになり得ます。

また、代襲相続が発生すると、相続人の間でのコミュニケーションや合意形成が非常に重要になります。特に不動産の売却を検討する際には、売却価格やタイミングについての意見が分かれることもあるため、全員が納得できる形での話し合いが求められます。このような場合には、弊社提携司法書士や専門スタッフのアドバイスを受けることが、スムーズな進行につながることが多いです。

さらに、代襲相続が進むと特に気を付けたいのが、遺留分の問題です。遺留分とは、法定相続人が最低限保障される相続分であり、遺留分を考慮して不動産の売却を行うことが必要です。誰が遺留分を持っているのかを確認し、その権利を考慮しながらの計画が求められます。

不動産の相続において代襲相続が発生することは、珍しいことではありません。本来の相続人が突然亡くなることにより、想定外の事態が発生する可能性があるため、予め心構えを持っておくことも重要です。このように、代襲相続と不動産売却は切り離せない関係にあり、理解を深めることが、よりよい相続プランニングにつながります。

相続における遺留分（いりゅうぶん）とは、法定相続人に法律上保証されている最低限の取り分のことです。被相続人（亡くなった人）が遺言などで財産を自由に処分しても、遺留分を侵害することはできません。

遺留分の対象となる人（遺留分権利者）

法定相続人の種類 遺留分ありかなしなのかを解説
配偶者 あり
子（または代襲相続人） あり
直系尊属（父母など） あり
兄弟姉妹 なし

遺留分の割合

子や配偶者がいる場合 1/2（全体の50％）
配偶者も子もおらず直系尊属のみの場合 1/3（全体の33％）

各相続人の個別の遺留分割合 相続人全体の遺留分（上記の1/2や1/3）を、法定相続分に応じて按分します。
例1：配偶者と子1人がいる場合
全体の遺留分：1/2
法定相続分：配偶者1/2、子1/2
よって、配偶者の遺留分：1/2 × 1/2 = 1/4
子の遺留分：1/2 × 1/2 = 1/4

例2：配偶者のみの場合（子なし、両親なし）
配偶者は法定相続分100%、遺留分：1/2 × 1 = 1/2

例3：親のみ（子なし、配偶者なし）
全体の遺留分：1/3
法定相続分：親が100%
よって、親の遺留分：1/3 × 1 = 1/3

遺留分計算の具体例

遺産総額4000万円、亡くなった人の配偶者（妻）と子ども（長男と次男）が相続人となるケースで、長男に全財産を相続させる遺言書が残されていたとします。配偶者と次男は遺言の内容に納得できません。それぞれの遺留分を計算すると以下のようになります。

・遺留分の割合
配偶者：4分の1
子どもそれぞれ：8分の1

・遺留分の具体的な金額
配偶者：4000万円×4分の1＝1000万円
子どもそれぞれ：4000万円×8分の1＝500万円

従って、配偶者は長男に対して1000万円、次男は長男に対して500万円の遺留分を請求することができます。

ただし、「遺留分があることを知った時から1年」と「相続が発生してから10年」のタイミングで遺留分減殺請求の時効が設定されています。つまりこの期間を過ぎてしまうと遺留分を請求する権利を失ってしまうため特に注意しましょう。

遺留分は、相続財産を最低限もらえる権利です。ただし、権利があってもそれを行使するかどうかは相続人の自由です。自身の遺留分を侵害されていても、権利を行使しなければ相続内容は変わりません。詳しくは、弊社ナナラにお問い合わせください。

不動産売却を行う際には、特に相続が絡む場合、いくつかの具体的なステップを踏むことが重要です。その各ステップには注意すべきポイントが含まれており、理解しておくことで不安を軽減することができます。まず第一に、相続が発生した際には、遺言書の有無を確認することから始まります。遺言書が存在する場合、その内容に従って不動産の分配が行われます。一方、遺言書がない場合は法定相続人に応じた法定相続割合が適用されます。これにより、誰がどの程度の割合で相続するのかが明確になります。

次に、相続財産としての不動産を評価することが求められます。不動産の評価は、相続税の算定においても重要な要素となります。評価方法には相続税路線価や実勢価格などがあり、それに基づいて適正な価格が算出されます。この評価結果は、不動産を売却する際の価格設定にも影響を与えますので、慎重に行う必要があります。

その後、不動産の売却を進めるためには、複数の選択肢があります。まず、個人での売却を選ぶことも可能ですが、専門的な知識が求められるため、私たちナナラに依頼することをお勧めします。弊社専門スタッフを通じて売却を行うことで、市場における適正価格での販売が期待でき、また手続きもスムーズに進めることができます。 売却の準備が整ったら、いよいよ売却活動を開始します。空室の物件の場合、内覧の準備や広告の出稿、買主様との交渉が必要となります。この際、物件の魅力を最大限に引き出すためのホームステージングや、適切な販売戦略の策定も重要です。買い手からのオファーがあった場合には慎重に対応し、条件を確認することが必要です。

不動産売却後は、売却代金が入金されることになりますが、ここでも注意が必要です。売却代金に対する税金や手数料、相続税の支払についても確認し、適切な手続きを踏むことが重要です。相続に伴う不動産売却は、数々のステップがありますが、それぞれの注意点を把握しながら進めることで、トラブルを避けることができ、安心して売却を進めることができるでしょう。特に疑問や不安がある場合には、専門スタッフのアドバイスを受けることをお勧めします。