はじめに：なぜ今、空き家を「買う」選択肢が注目されているのか

「家賃を払い続けるのがもったいない」「将来に不安がある」そんな風に感じたことはありませんか。

実は今、日本全国で空き家が急増しています。2023年の総務省の調査によると、全国の空き家数は900万戸を突破し、過去最多を記録しました。これは全住宅の約13.8%に相当します。

この空き家問題、一見ネガティブに見えますが、実は大きなチャンスでもあります。なぜなら、維持費や固定資産税の負担に悩む所有者が、相場よりもかなり安い価格で物件を手放すケースが増えているからです。

中には100万円台から購入できる物件も珍しくありません。同じエリアの賃貸物件に住み続ける場合と比較すると、長期的には購入した方が圧倒的にお得になるケースが多いのです。

この記事では、「空き家を借りる」のではなく「安く買って資産にする」という選択肢について、メリット・デメリットから具体的な始め方まで、徹底的に解説していきます。

空き家を借りる vs 買う：50年間の住居費を徹底比較

まず気になるのが、「賃貸と購入、結局どっちが得なの？」という点ですよね。

賃貸の場合：50年間でいくらかかる？

仮に月7万円の家賃で50年間賃貸住宅に住み続けた場合、以下のような計算になります。

• 月7万円 × 12ヶ月 × 50年 = 4,200万円
• 更新料（2年ごと）や引越し費用を含めると、さらに数百万円が加算

50年後に手元に残るものは何もありません。賃貸は「住む権利」を買っているだけで、資産形成にはつながらないのです。

購入の場合：トータルコストはいくら？

一方、空き家を購入した場合のシミュレーションを見てみましょう。

• 物件購入費：300万円
• リフォーム費用：150万円
• 諸費用（登記・税金等）：50万円
• 合計初期費用：500万円

その後は固定資産税や修繕費がかかりますが、年間30万円程度と仮定すると、

• 30万円 × 50年 = 1,500万円
• 50年間の総コスト：約2,000万円

賃貸の4,200万円と比較すると、約2,200万円もの差が生まれます。しかも、購入した場合は50年後も自分の資産として残り、子どもに相続することも、売却して現金化することも可能です。

比較表：賃貸 vs 購入

この比較からも分かる通り、長期的に見れば購入の方が圧倒的に有利です。特に老後の住居費負担を考えると、持ち家があることの安心感は計り知れません。

空き家を安く買うメリット5選

それでは、空き家を購入することで得られる具体的なメリットを5つご紹介します。

①資産として残る

最大のメリットは、やはり「自分の資産になる」という点です。

賃貸では何十年家賃を払い続けても、最終的に手元に残るものは何もありません。しかし購入すれば、土地と建物という実物資産があなたのものになります。

将来的に子どもに相続することもできますし、資金が必要になったときには売却して現金化することも可能です。老後の住居費負担がなくなることで、年金生活の不安も大きく軽減されるでしょう。

②少額から始められる（100万円台の物件も）

「不動産購入なんて、何千万円もかかるんでしょ？」そう思っていませんか。

実は空き家なら、驚くほど安価に購入できるケースがあります。地方の空き家であれば、100万円台で購入できる物件も珍しくありません。

所有者が相続で引き継いだものの、遠方で管理が困難なため、固定資産税の負担を避けるために早く手放したいというケースが多いのです。そのため、査定価格よりもかなり低い金額で売りに出されることがあります。

一般的なマンション投資では1,000万円以上の初期費用が必要ですが、空き家投資なら数百万円から始められるため、不動産投資の入門としても最適です。

③高利回りが期待できる

空き家を購入して賃貸に出した場合、驚くほど高い利回りを実現できる可能性があります。

例えば、以下のようなケースを考えてみましょう。

• 物件購入費：300万円
• リフォーム費用：100万円
• 合計投資額：400万円
• 家賃収入：月5万円（年間60万円）

この場合の表面利回りは、60万円 ÷ 400万円 × 100 = 15%となります。

一般的な不動産投資の利回りが4〜8%程度であることを考えると、15%という数字は非常に魅力的です。固定資産税や修繕費を差し引いても、10%以上の実質利回りを確保できる可能性があります。

資産運用の世界では「年利7%で10年運用すれば資産が倍になる」と言われていますが、空き家投資ならそれ以上のリターンも十分に狙えるのです。

④リフォームで自分好みにできる

賃貸住宅では、壁に釘を打つことすら制限されることがありますよね。

しかし、自分で購入した物件なら、リフォームもリノベーションも完全に自由です。古い間取りを現代のライフスタイルに合わせて変更したり、好みの内装に仕上げたりすることができます。

特に空き家は築年数が古いものが多いため、大胆なリフォームを施すことで、周辺の賃貸物件との差別化が図れます。おしゃれなカフェ風の内装にしたり、テレワークスペースを設けたりすることで、入居希望者からの人気も高まるでしょう。

自分で住む場合でも、理想の住まいを実現できることは大きな魅力です。

⑤社会貢献につながる

空き家問題は、今や日本全国で深刻な社会課題となっています。

放置された空き家は、倒壊の危険性や不法侵入、景観の悪化など、地域に様々な悪影響を及ぼします。2023年には全国の空き家数が900万戸を突破し、政府も「空き家対策特別措置法」を制定して対策に乗り出しています。

あなたが空き家を購入して活用することは、こうした社会問題の解決に貢献することにもつながります。地域の景観を守り、防犯面での安全性を高め、地元の工務店や不動産会社と協力することで地域経済の活性化にも寄与できるのです。

自分の資産形成をしながら社会貢献もできる。これこそが、空き家購入の隠れた魅力と言えるでしょう。

空き家購入のデメリットと注意点

もちろん、空き家購入にはメリットばかりではありません。購入前に知っておくべきデメリットや注意点もしっかり理解しておきましょう。

修繕費用が予想以上にかかる可能性

空き家は築年数が古い物件が多いため、購入後に予想外の修繕が必要になるケースがあります。

特に注意すべきなのが以下の点です。

• 耐震性の問題：1981年以前の旧耐震基準で建てられた物件は、耐震補強工事が必要になる場合があります。
• シロアリ被害：長期間放置された物件では、シロアリによる被害が進んでいることも。
• 水回りの劣化：キッチン、浴室、トイレなどの水回りは、築年数が古いほど交換が必要になります。
• 屋根・外壁の修繕：雨漏りや外壁の劣化があると、大規模な修繕が必要です。

こうした修繕費用が当初の予算を大きく上回ってしまうと、せっかくの高利回り投資も台無しになってしまいます。

購入前には必ず専門家によるインスペクション（建物診断）を実施し、修繕の必要性と費用の見積もりを把握しておくことが重要です。

立地・需要の見極めが難しい

空き家が安く購入できるのは、多くの場合「需要が低いエリア」だからです。

賃貸物件として運用する予定なら、入居者が見つからなければ家賃収入は得られません。地方の過疎化が進む地域では、どんなに物件をきれいにリフォームしても、入居希望者がいないという事態に陥る可能性があります。

購入前には以下の点をしっかりチェックしましょう。

• 最寄り駅までの距離とアクセス
• 近隣の商業施設、学校、病院などの生活環境
• 周辺の賃貸需要（空室率や家賃相場）
• 人口動態（増加傾向か減少傾向か）

「安いから」という理由だけで飛びつくのではなく、「本当に需要があるか」を冷静に判断することが成功の鍵です。

売却が困難な場合もある

将来的に物件を売却したいと考えた場合、空き家は一般的な不動産よりも売却が難しい傾向があります。

特に以下のような物件は買い手が見つかりにくいです。

• 再建築不可物件（建て替えができない土地）
• 接道義務を満たしていない物件
• 過疎化が進むエリアの物件
• 築年数が非常に古く、建物の価値がほぼゼロの物件

購入時には、「将来的に売却する可能性があるか」「出口戦略をどう考えるか」まで視野に入れておく必要があります。

もし不安があれば、購入前に不動産会社に相談し、売却の見込みについてもアドバイスをもらっておくと安心です。

実際いくらかかる？空き家購入の費用シミュレーション

「空き家購入に興味があるけど、実際にいくらかかるのか分からない」そんな不安を解消するために、具体的な費用シミュレーションをご紹介します。

物件価格の相場

空き家の価格は、エリアや築年数、建物の状態によって大きく異なります。

• 地方の築古物件：100万円〜300万円
• 郊外の戸建て：300万円〜600万円
• 都市近郊の物件：600万円〜1,000万円

特に地方では、100万円台で購入できる物件も珍しくありません。所有者が早期売却を希望している場合、さらに値下げ交渉が可能なケースもあります。

リフォーム費用の目安

購入後のリフォーム費用も、物件の状態によって大きく変わります。

賃貸に出す場合、必ずしも豪華なリフォームをする必要はありません。最低限の清潔感と機能性を確保すれば、入居者は見つかります。

諸費用・税金

物件購入時には、価格以外にも以下のような諸費用がかかります。

• 登記費用：10万円〜30万円
• 不動産取得税：物件価格の3〜4%
• 仲介手数料：物件価格の3%+6万円+消費税（上限）
• 火災保険料：年間1万円〜3万円

購入後は毎年、固定資産税と都市計画税がかかります。金額は物件の評価額によりますが、年間10万円〜30万円程度が目安です。

トータルコスト例

それでは、具体的な例で計算してみましょう。

【ケース1：地方の築古物件を賃貸運用】

• 物件価格：200万円
• リフォーム費用：100万円
• 諸費用：50万円
• 合計初期費用：350万円

月5万円で賃貸に出した場合、年間家賃収入は60万円。固定資産税や管理費を差し引いても、5〜6年で初期投資を回収できる計算になります。

【ケース2：郊外の物件を自己居住】

• 物件価格：500万円
• リフォーム費用：200万円
• 諸費用：80万円
• 合計初期費用：780万円

賃貸で月7万円を払い続ける場合、約9年分の家賃に相当します。10年目以降は家賃負担がなくなるため、長期的には大幅な節約につながります。

空き家を安く買う方法：探し方から購入まで

ここからは、実際に空き家を探して購入するまでの具体的な手順をご紹介します。

空き家バンクの活用法

空き家を探す際に、ぜひ活用したいのが「空き家バンク」です。

空き家バンクとは、地方自治体が運営する空き家専門のポータルサイトです。全国各地の自治体が空き家情報を掲載しており、中には驚くほど安価な物件も見つかります。

空き家バンクのメリットは以下の通りです。

• 相場より安い物件が多い
• 自治体が仲介するため安心感がある
• 補助金の対象物件が見つかりやすい
• 地域の情報も同時に得られる

ただし、空き家バンクを利用する際は、所有者と直接交渉することになるため、不動産取引の基礎知識があると安心です。不安な場合は、地元の不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。

不動産会社への相談

空き家探しでは、不動産会社の活用も非常に有効です。

特に地域密着型の不動産会社は、空き家バンクに掲載されていない「隠れた物件情報」を持っていることがあります。所有者が相続で引き継いだものの、まだ売却の手続きを始めていない物件などです。

不動産会社に相談するメリットは以下の通りです。

• プロの目で物件の状態を判断してもらえる
• 相場より安い物件を紹介してもらえる可能性がある
• 購入手続きを全面的にサポートしてもらえる
• リフォーム業者の紹介も受けられる

株式会社nanala（ナナラ）では、東京を中心に日本全国の不動産売却・購入をサポートしています。空き家の購入についてもお気軽にご相談ください。無料査定も実施しておりますので、まずはお問い合わせいただければと思います。

自治体の補助金・支援制度

空き家を購入する際、ぜひ活用したいのが自治体の補助金制度です。

多くの自治体が空き家対策の一環として、購入者やリフォーム費用に対する補助金を用意しています。

主な補助金制度の例：

• 空き家改修補助金：リフォーム費用の一部（上限100万円など）を補助
• 移住支援金：地方への移住者に対して50万円〜100万円を支給
• 耐震改修補助金：耐震工事費用の一部を補助
• 子育て世帯向け補助金：子育て世帯が空き家を購入する際の支援

補助金は自治体によって内容が異なるため、購入を検討しているエリアの自治体ホームページで確認するか、窓口に直接問い合わせてみましょう。

補助金を活用することで、初期費用を大幅に抑えることができ、より有利な投資が実現します。

購入の流れ（7ステップ）

それでは、空き家を購入する際の基本的な流れを7つのステップで解説します。

ステップ1：物件探し

空き家バンク、不動産会社、インターネットなどを活用して、希望条件に合う物件を探します。複数の物件を比較検討しましょう。

ステップ2：現地見学

気になる物件が見つかったら、必ず現地を訪れて建物の状態を確認します。できれば専門家（建築士やインスペクター）と一緒に見学するのが理想的です。

ステップ3：建物診断（インスペクション）

購入前に建物の状態を専門家に診断してもらいます。耐震性、シロアリ被害、雨漏りなど、重大な欠陥がないかチェックします。費用は5万円〜10万円程度です。

ステップ4：価格交渉

インスペクションの結果をもとに、修繕が必要な箇所があれば価格交渉を行います。売主が早期売却を希望している場合、大幅な値下げに応じてくれることもあります。

ステップ5：売買契約

条件が合意できたら、売買契約を締結します。契約書の内容をしっかり確認し、不明点があれば必ず質問しましょう。手付金として物件価格の5〜10%を支払うのが一般的です。

ステップ6：住宅ローンの申し込み（必要な場合）

現金購入でない場合は、金融機関に住宅ローンを申し込みます。空き家の場合、築年数が古いと融資が受けられないケースもあるため、事前に金融機関に相談しておくと安心です。

ステップ7：決済・引き渡し

残金を支払い、所有権移転登記を行って物件の引き渡しを受けます。同時に固定資産税の精算や鍵の受け取りも行います。

この7ステップを踏むことで、スムーズに空き家を購入することができます。不安な場合は、不動産会社に依頼すれば全面的にサポートしてもらえるので安心です。

成功事例：空き家購入で資産形成に成功した体験談

実際に空き家を購入して成功した方々の事例をご紹介します。これから始める方の参考になれば幸いです。

ケース1：300万円の空き家を賃貸物件化して年間利回り12%を達成

Aさん（40代・会社員）の事例

Aさんは地方の空き家バンクで見つけた築30年の戸建てを300万円で購入しました。物件は駅から徒歩15分の場所にあり、周辺に大学や工場があるため一定の賃貸需要が見込めるエリアでした。

投資内訳：

• 物件購入費：300万円
• リフォーム費用：120万円（水回り交換、壁紙張替え、畳交換）
• 諸費用：30万円
• 合計：450万円

運用実績：

• 家賃：月5.5万円（年間66万円）
• 固定資産税・管理費：年間12万円
• 実質年間収入：54万円
• 実質利回り：12%

Aさんは「最初は不安でしたが、地元の不動産会社に相談しながら進めたことで、思ったよりスムーズに入居者が決まりました。今では安定した副収入が得られて大満足です」と話しています。

ケース2：地方の空き家をセカンドハウスとして活用

Bさん（50代・自営業）の事例

都会暮らしに疲れを感じていたBさんは、海の近くにある空き家を200万円で購入し、週末を過ごすセカンドハウスとして活用しています。

投資内訳：

• 物件購入費：200万円
• DIYでのリフォーム：80万円
• 諸費用：20万円
• 合計：300万円

Bさんは「DIYが趣味だったので、できる範囲は自分でリフォームしました。週末にここで過ごす時間が何よりの癒しです。将来的には移住も考えています」と笑顔で語ります。

賃貸で別荘を借りると月10万円以上かかりますが、購入すれば固定資産税のみで済むため、長期的には大きな節約になります。

専門家からのアドバイス

不動産投資の専門家は、空き家購入について次のようにアドバイスしています。

「空き家投資で成功するポイントは、『需要があるエリアを選ぶこと』と『物件の状態を正確に把握すること』の2点です。安いからといって飛びつくのではなく、賃貸需要や将来の売却可能性まで考慮して判断することが重要です。また、購入前には必ず専門家による建物診断を受け、隠れた修繕リスクを洗い出しておきましょう。」

成功事例を参考にしながら、自分に合った投資スタイルを見つけることが大切です。

失敗しないための5つのチェックポイント

空き家購入で後悔しないために、購入前に必ず確認すべき5つのポイントをご紹介します。

①建物の状態確認（耐震性・シロアリ等）

最も重要なのが、建物の構造的な問題がないかの確認です。

チェックすべき項目：

• 耐震基準：1981年以降の新耐震基準を満たしているか
• シロアリ被害：床下や柱に被害がないか
• 雨漏り：天井や壁にシミがないか
• 基礎のひび割れ：建物の基礎部分に大きなひび割れがないか
• 給排水設備：配管の劣化や水漏れがないか

これらは素人では判断が難しいため、必ず専門家によるインスペクション（建物診断）を実施しましょう。費用は5万円〜10万円程度ですが、数百万円の修繕リスクを回避できると考えれば安い投資です。

②立地と賃貸需要の調査

賃貸運用を考えている場合、立地と需要の調査は絶対に欠かせません。

確認すべきポイント：

• 最寄り駅までの距離（徒歩15分以内が理想）
• スーパー、コンビニなど生活施設へのアクセス
• 周辺の空室率（不動産ポータルサイトで確認可能）
• 人口動態（増加傾向か減少傾向か）
• 近隣に大学や工場など安定した需要源があるか

実際に現地を訪れ、昼と夜の雰囲気の違いや、周辺環境を自分の目で確認することも重要です。地元の不動産会社に賃貸需要について聞いてみるのも良いでしょう。

③法的問題のチェック（再建築不可など）

購入後に「建て替えができない！」と気づいても手遅れです。法的な制限を事前に確認しましょう。

特に注意すべき法的問題：

• 再建築不可物件：接道義務を満たしていない土地は、建物を取り壊すと新築できません
• 市街化調整区域：原則として新たな建築が制限される地域
• 土地の境界問題：隣地との境界が確定していない場合、トラブルの原因に
• 抵当権や差し押さえ：登記簿謄本を確認し、担保権が設定されていないかチェック

これらの情報は登記簿謄本や役所の都市計画課で確認できます。不動産会社に依頼すれば、調査を代行してもらえます。

④リフォーム費用の見積もり

「思ったよりリフォーム代がかかって、予算オーバーになってしまった」という失敗は非常に多いです。

購入前には必ず複数のリフォーム業者から見積もりを取り、現実的な費用感を把握しておきましょう。

見積もりを取る際のポイント：

• 最低3社から相見積もりを取る
• 「必須のリフォーム」と「できればやりたいリフォーム」を分けて考える
• 予備費として予算の10〜20%を確保しておく
• DIYでできる部分は自分でやることも検討する

リフォーム費用が高すぎると利回りが悪化するため、「この物件は本当に投資対象として適切か」を冷静に判断することが大切です。

⑤出口戦略の検討

不動産投資では、「購入した物件を将来どうするか」という出口戦略も重要です。

考えられる出口戦略：

• 賃貸運用を続けて家賃収入を得続ける
• リフォーム後に売却して利益を得る
• 自分が移住して住む
• 子どもに相続する

「売却したいけど買い手が見つからない」という状況を避けるため、購入時点で「この物件は将来売れるか」を考えておくことが大切です。

特に過疎化が進むエリアの物件は、将来的に売却が困難になる可能性があります。長期保有を前提とした投資計画を立てるか、需要が見込めるエリアを選ぶようにしましょう。

よくある質問Q&A

空き家購入に関してよく寄せられる質問にお答えします。

Q1. 空き家購入は初心者でもできますか？

A. はい、初心者でも十分に可能です。ただし、不動産の基礎知識を身につけ、専門家（不動産会社、建築士、司法書士など）のサポートを受けながら進めることをおすすめします。

特に初めての方は、地域密着型の不動産会社に相談すると、物件探しから購入手続き、リフォーム業者の紹介まで一貫してサポートしてもらえるので安心です。

Q2. 住宅ローンは組めますか？

A. 空き家でも住宅ローンを組むことは可能ですが、築年数が古い物件の場合、融資が受けられない、または融資額が少なくなるケースがあります。

一般的に、木造住宅の場合は築20年以内、鉄骨造の場合は築30年以内が融資の目安とされています。築年数が古い物件を購入する場合は、複数の金融機関に相談してみましょう。

また、リフォームローンを組み合わせることで、購入費とリフォーム費をまとめて融資してもらえる場合もあります。

Q3. どんな物件を選ぶべきですか？

A. 投資目的であれば、以下の条件を満たす物件がおすすめです。

• 駅から徒歩15分以内、または車で10分以内
• 周辺に商業施設や学校、病院がある
• 人口が安定している、または増加傾向にある地域
• 再建築可能な物件（将来の選択肢を残すため）
• 大規模修繕が不要、または修繕費を含めても利回りが確保できる物件

自己居住目的であれば、利便性よりも「自分が住みたいと思えるか」を優先して選ぶと良いでしょう。

Q4. 遠方の物件でも管理できますか？

A. 賃貸運用する場合、遠方の物件でも管理会社に委託すれば問題ありません。

管理会社に依頼すると、入居者募集、家賃回収、トラブル対応、定期清掃などを代行してもらえます。管理費用は家賃収入の5〜10%程度が相場です。

ただし、定期的に現地を訪れて物件の状態を確認することも大切です。年に1〜2回は現地視察をすることをおすすめします。

Q5. 空き家を購入してすぐに住めますか？

A. 物件の状態によります。

比較的新しく、設備が整っている物件であれば、簡易清掃だけですぐに住めるケースもあります。一方、築年数が古い物件では、水回りの交換や電気設備の点検、壁紙の張替えなどが必要になることが多いです。

購入前に建物診断を行い、「どの程度のリフォームが必要か」「すぐに住める状態か」を確認しておきましょう。

まとめ：空き家を買って、資産を作る第一歩を踏み出そう

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。

この記事では、「空き家を借りるより買った方が、長期的には圧倒的にお得」という事実をデータや事例とともにご紹介してきました。

賃貸より購入が有利な理由（再確認）

• 資産として残る：賃貸では何も残らないが、購入すれば自分の資産になる
• 長期的なコスト削減：50年間で2,000万円以上の差が生まれる
• 少額から始められる：100万円台から購入可能な物件もある
• 高利回り：賃貸運用すれば10〜15%の利回りも可能
• 自由にリフォームできる：自分好みの住まいを実現できる

もちろん、デメリットやリスクもあります。修繕費用、立地選び、法的問題など、購入前に確認すべきポイントは多数あります。

しかし、それらのリスクをしっかり理解し、専門家のサポートを受けながら進めれば、空き家購入は非常に魅力的な選択肢となります。

今日から始められること

「空き家購入に興味が湧いてきた」という方は、まず以下のアクションから始めてみてください。

1. 空き家バンクをチェックする：気になるエリアの自治体サイトを見てみましょう
2. 不動産会社に相談する：プロの意見を聞くことで具体的なイメージが湧きます
3. 現地を見に行く：実際に物件を見学することで、リアルな判断ができます
4. 補助金を調べる：自治体の支援制度を活用すれば初期費用を抑えられます

「家賃を払い続ける人生」から「資産を作る人生」へ。その第一歩を踏み出すのは、今日かもしれません。

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この記事が、あなたの新しい一歩を踏み出すきっかけになれば幸いです。

空き家を買って、自分の資産を作りませんか？