家を売って新しい家を買うとき、「確定申告ってどうすればいいの？」と不安になりますよね。住み替えの際の税務手続きは複雑で、知らないと大きな損をしてしまう可能性があります。

この記事では、家の売却と購入に伴う確定申告について、税理士の視点から初心者にもわかりやすく解説します。必要な書類から特例の活用まで、あなたの不安を解消し、次にやるべき行動が明確になるよう丁寧にお伝えしていきます。

目次

• 1. 家を売って家を買う時の確定申告とは
• 2. 確定申告が必要なケース・不要なケース
• 3. 確定申告の時期と期限
• 4. 必要書類と入手方法
• 5. 譲渡所得税の計算方法
• 6. 住み替え時に使える特例制度
• 7. 住宅ローン控除との併用
• 8. 損益通算で節税する方法
• 9. 確定申告の具体的な手続き
• 10. よくある間違いと注意点
• 11. Q&A よくある質問
• 12. まとめ
• 
  

1. 家を売って家を買う時の確定申告とは

家を売って家を買う、いわゆる「住み替え」を行った場合、確定申告が必要になることがあります。これは、不動産の売却によって利益（譲渡所得）が発生したり、逆に損失が出たりするからです。

譲渡所得とは、簡単に言うと「家を売った値段から、買った値段や売却にかかった費用を差し引いた利益」のことです。この利益に対して譲渡所得税という税金がかかるため、確定申告で正しく申告する必要があるんですね。

一方で、家を売却して損失が出た場合でも、その損失を他の所得と相殺する「損益通算」や、翌年以降に繰り越す「繰越控除」といった制度を利用するために確定申告を行うことがあります。これらの制度を使えば、所得税や住民税を大幅に減らせる可能性があるんです。

また、新しく家を購入した場合には、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用も考える必要があります。売却と購入、両方の税務処理を正しく行うことで、最大限の節税効果を得ることができます。

2. 確定申告が必要なケース・不要なケース

確定申告が必要なケース

以下のような場合には、必ず確定申告を行う必要があります：

譲渡所得が発生した場合
家を売却して利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税がかかります。利益の金額に関わらず、確定申告は義務となります。「少しの利益だから申告しなくてもバレないだろう」と思うかもしれませんが、不動産の売買は法務局で登記されるため、税務署も把握しています。

特例を適用したい場合
3,000万円特別控除や買換え特例などの特例制度を利用する場合、たとえ結果的に税額がゼロになっても確定申告は必要です。特例の適用を受けるためには、確定申告書に必要事項を記載し、関連書類を添付する必要があるからです。

損失を他の所得と相殺したい場合
家を売却して損失が出た場合でも、その損失を給与所得などと相殺する損益通算を行いたい場合は確定申告が必要です。これにより、すでに源泉徴収された所得税の還付を受けられる可能性があります。

確定申告が不要なケース

以下の条件をすべて満たす場合は、確定申告は不要です：

• 譲渡所得が発生していない（売却損または利益なし）
• 特例制度を適用しない
• 損益通算や繰越控除を行わない
• 他に確定申告が必要な所得がない

ただし、「確定申告が不要」だからといって、必ずしも申告しない方が良いとは限りません。売却損が出ている場合、確定申告を行うことで税金の還付を受けられる可能性があるからです。

3. 確定申告の時期と期限

不動産売却に関する確定申告は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行う必要があります。例えば、2024年中に家を売却した場合、2025年2月16日から3月15日までに申告します。

「まだ期限まで時間があるから大丈夫」と思うかもしれませんが、不動産売却の確定申告は必要書類が多く、準備に時間がかかります。特に住み替えの場合は、売却と購入の両方に関する書類を整理する必要があるため、早めの準備が重要です。

また、損益通算による還付を受ける場合は、確定申告期限前でも1月から申告書を提出できます。還付申告の場合は、翌年の1月1日から5年間提出可能なので、慌てる必要はありません。

期限を過ぎてしまった場合

もし確定申告の期限を過ぎてしまった場合でも、諦める必要はありません。期限後申告として提出することは可能ですが、以下のようなペナルティが課される可能性があります：

• 無申告加算税：原則として納付すべき税額の15%
• 延滞税：法定納期限の翌日から納付日まで

ただし、期限後申告であっても、正当な理由があると認められる場合は加算税が軽減されることがあります。

4. 必要書類と入手方法

住み替えの確定申告では、売却と購入の両方に関する書類が必要になります。「こんなにたくさん書類があるの？」と驚かれるかもしれませんが、一つずつ整理していけば大丈夫です。

売却に関する必要書類

購入に関する必要書類

新しく家を購入した場合、住宅ローン控除の適用を受けるために以下の書類が必要です：

書類の入手方法と注意点

登記事項証明書の取得
登記事項証明書は、法務局の窓口のほか、インターネット（登記情報提供サービス）でも取得できます。オンライン申請なら手数料も安く、郵送で受け取れるので便利です。

古い契約書類の保管
購入時の契約書や領収書は、何十年も前のものになることがあります。「もう捨ててしまった」という方もいらっしゃいますが、取得費の証明ができない場合は概算取得費（売却価格の5%）しか認められません。これは大きな損失になる可能性があるので、不動産に関する書類は大切に保管しておきましょう。

5. 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算は、一見複雑に見えますが、順序立てて考えれば理解できます。まずは基本的な計算式から見ていきましょう。

基本的な計算式

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用

この譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率をかけて税額を算出します。

各項目の詳しい説明

売却価格
売買契約書に記載された売却価格です。固定資産の評価額ではなく、実際の取引価格を使用します。

取得費
その不動産を取得するのにかかった費用です。具体的には：

• 土地・建物の購入代金
• 建築代金
• 購入時の仲介手数料
• 登録免許税・不動産取得税
• 測量費・整地費
• 建物の減価償却費相当額を差し引いた金額

建物については、購入時の価額から減価償却費相当額を差し引く必要があります。居住用財産の場合、減価償却費は「建物購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」で計算します。

譲渡費用
売却のために直接かかった費用です：

• 仲介手数料
• 印紙税
• 測量費
• 取壊し費用
• 訴訟費用（売却のために必要だった場合）

税率について

譲渡所得税の税率は、その不動産を所有していた期間によって大きく異なります：

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。例えば、2019年3月に購入した家を2024年6月に売却した場合、2024年1月1日時点で5年に満たないため短期譲渡所得となり、39%の高い税率が適用されます。

計算例

具体的な例で計算してみましょう：

【ケース】
・2010年に3,000万円で購入した戸建てを2024年に4,500万円で売却
・建物部分：1,500万円（木造、築14年）
・売却時の仲介手数料：150万円

【計算】
建物の減価償却費 = 1,500万円 × 0.9 × 0.031 × 14年 = 約586万円
取得費 = 3,000万円 - 586万円 = 2,414万円
譲渡所得 = 4,500万円 - 2,414万円 - 150万円 = 1,936万円

所有期間が5年超のため長期譲渡所得となり、税額は：
1,936万円 × 20% = 387.2万円

このように、かなり大きな税負担となる可能性があります。だからこそ、特例制度の活用が重要なんですね。

6. 住み替え時に使える特例制度

住み替えの際には、税負担を軽減するための様々な特例制度が用意されています。これらの制度を知っているかどうかで、支払う税金が大きく変わってくるので、しっかりと理解しておきましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除

これは住み替え時に最もよく利用される特例です。マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

適用条件：

• 自分が住んでいた家屋を売るか、家屋とともに敷地を売ること
• 売却した年の前年及び前々年に、この特例や買換え特例を受けていないこと
• 売却した年、その前年及び前々年において住宅ローン控除を受けていないこと
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと

先ほどの計算例で3,000万円特別控除を適用すると：
1,936万円 - 3,000万円 = マイナスとなり、税額はゼロになります。

この特例の素晴らしいところは、所有期間に関係なく適用できることです。短期譲渡所得で税率が39%と高くても、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金はかかりません。

居住用財産の買換え特例

この特例は、売却価格よりも高い価格の家に買い替える場合に、譲渡所得の課税を将来に繰り延べる制度です。「税金がなくなる」わけではなく、「支払いを先延ばしにする」制度であることに注意が必要です。

適用条件：

• 売却する住宅の所有期間・居住期間がともに10年以上
• 売却価格が1億円以下
• 買い替える住宅の床面積が50㎡以上
• 売却年の前年から翌年までの3年間に買い替えること

例えば、4,000万円で売却して5,000万円の家に買い替えた場合、売却による譲渡所得への課税は繰り延べられ、新しい家の取得価額が1,000万円（5,000万円-4,000万円）として扱われます。

特例の選択について

3,000万円特別控除と買換え特例は併用できません。どちらを選ぶべきかは、以下の点を考慮して判断します：

一般的には、譲渡所得が3,000万円以下の場合は3,000万円特別控除を、それを超える場合は買換え特例の選択を検討することになります。ただし、住宅ローン控除による節税効果も考慮して総合的に判断する必要があります。

7. 住宅ローン控除との併用

住み替えで新しく家を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用されると思います。住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の0.7%を所得税から控除できる制度で、最大13年間適用されます。

住宅ローン控除の基本

2022年税制改正により、住宅ローン控除の内容が大きく変更されました：

控除率は0.7%ですが、控除額には年間の上限があります。また、控除しきれない金額は住民税からも控除されます（年額最大13.65万円）。

売却の特例との関係

ここで注意が必要なのは、売却時に3,000万円特別控除を利用した場合、住宅ローン控除と併用できないということです。

併用できない期間：
売却した年とその前後2年間（計5年間）は住宅ローン控除を適用できません。

例えば、2024年に売却して3,000万円特別控除を適用した場合、2022年〜2026年の5年間は住宅ローン控除を受けられません。これは大きな制約となる可能性があります。

どちらが得か計算してみよう

それでは、具体例で比較してみましょう：

【前提条件】
・譲渡所得：2,000万円
・住宅ローン残高：4,000万円
・年収：600万円（所得税・住民税：年額約60万円）

【パターン1：3,000万円特別控除を適用】
譲渡所得税：0円（2,000万円 < 3,000万円のため）
住宅ローン控除：0円（併用不可のため）
節税効果：400万円（2,000万円×20%）

【パターン2：買換え特例を適用】
譲渡所得税：0円（繰り延べ）
住宅ローン控除：年額28万円×13年＝364万円
節税効果：364万円

この例では3,000万円特別控除の方が有利ですが、譲渡所得がもっと小さい場合や住宅ローン控除の効果が大きい場合は、買換え特例の方が得になることもあります。

住み替えのタイミング戦略

住宅ローン控除を最大限活用したい場合は、売却と購入のタイミングをずらすという方法もあります：

1. 先に新居を購入して住宅ローン控除を受け始める
2. 3年後に旧居を売却して3,000万円特別控除を適用

ただし、この方法では一時的に2つの住宅を所有することになるため、資金面での負担や固定資産税の問題を考慮する必要があります。

8. 損益通算で節税する方法

家を売却して損失が出てしまった場合、「税金がかからないから確定申告は不要」と思われがちですが、実は大きな節税のチャンスでもあります。居住用財産の譲渡損失には、特別な損益通算と繰越控除の制度が用意されているんです。

居住用財産の譲渡損失の損益通算

通常、不動産の譲渡損失は他の所得と通算することはできません。しかし、マイホームの売却による損失については、以下の2つの特例が認められています：

1. 買換えに伴う譲渡損失の損益通算
住み替えで譲渡損失が生じた場合、その損失を給与所得などと相殺できます。

2. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算
住宅ローンが残っている家を売却し、住宅ローン残高よりも売却価格が安かった場合の損失を他の所得と相殺できます。

損益通算の効果

具体例で見てみましょう：

【ケース】
・年収：800万円（給与所得：650万円）
・譲渡損失：500万円
・源泉徴収税額：所得税50万円、住民税65万円

【損益通算後】
給与所得650万円 - 譲渡損失500万円 = 150万円
所得税・住民税が大幅に減額され、約90万円の還付を受けられる可能性があります。

繰越控除制度

損失が大きくて1年では控除しきれない場合、翌年以降3年間（合計4年間）にわたって繰り越すことができます。

【繰越控除の例】
譲渡損失：1,200万円、年間給与所得：600万円の場合：

• 1年目：600万円の損失を控除
• 2年目：600万円の損失を控除
• 3年目：残り0万円

このように、数年にわたって大幅な節税効果を得ることができます。

損益通算の適用条件

どちらの制度も所有期間が5年超である必要があります。また、確定申告を継続して行うことが繰越控除の条件となっています。

9. 確定申告の具体的な手続き

いよいよ実際の手続きについて説明します。「書類がたくさんあって不安」という方も多いと思いますが、順序立てて進めれば大丈夫です。

申告書の種類と様式

不動産売却の確定申告では、以下の申告書を使用します：

• 申告書B（第一表・第二表）：基本となる申告書
• 申告書第三表（分離課税用）：譲渡所得の申告に使用
• 譲渡所得の内訳書：売却の詳細を記載

住宅ローン控除を初めて受ける場合は、さらに以下の書類も必要です：

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書

記載の手順

ステップ1：譲渡所得の内訳書の作成
まず、売却した不動産の詳細を記載します：

• 所在地・面積・種類
• 取得年月日・売却年月日
• 売却価格・取得費・譲渡費用
• 適用する特例

ステップ2：申告書第三表の作成
譲渡所得の内訳書で計算した内容を申告書に転記します。特例を適用する場合は、該当欄に控除額を記載します。

ステップ3：申告書B第一表・第二表の作成
給与所得などの他の所得と合わせて、最終的な税額を計算します。

e-Taxでの申告

インターネットを利用したe-Tax申告も可能です。e-Taxの主なメリット：

• 24時間いつでも提出可能
• 添付書類の提出省略（保管は必要）
• 還付が早い（約3週間）
• 計算ミスの防止

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、画面の指示に従って入力するだけで申告書を作成できます。不動産売却の場合も、必要事項を入力すれば自動で計算してくれるので便利です。

申告後の注意点

添付書類の保管
e-Taxで申告した場合でも、添付書類は5年間保管する必要があります。税務調査が入った際に提出を求められることがあります。

住民税の申告
所得税の確定申告を行えば、住民税の申告は自動的に行われます。ただし、住民税の納付書は別途送られてくるので、忘れずに納付しましょう。

10. よくある間違いと注意点

住み替えの確定申告では、複雑な制度が絡み合うため、思わぬところで間違いが起こりやすいものです。実際に税理士として相談を受ける中で、よく見られる間違いをご紹介します。

取得費の計算ミス

よくある間違い：減価償却費を考慮しない
建物の取得費を計算する際、購入時の価額をそのまま使用してしまうケースがあります。建物は時間の経過とともに価値が減少するため、減価償却費相当額を差し引く必要があります。

例えば、築20年の木造住宅の場合：
建物購入価格2,000万円 × 0.9 × 0.031 × 20年 = 1,116万円
取得費は2,000万円 - 1,116万円 = 884万円となります。

よくある間違い：概算取得費を使いすぎる
購入時の契約書等が見つからない場合、売却価格の5%を概算取得費として使用できますが、これは非常に不利です。可能な限り実額の取得費を証明する書類を探すべきです。

特例適用の判断ミス

よくある間違い：居住実態の判定
3,000万円特別控除は「居住用財産」が対象ですが、単に住民票があるだけでは不十分です。実際に生活の本拠として使用していたかが重要で、以下の点が確認されます：

• 電気・ガス・水道の使用状況
• 家族の居住状況
• 住民票の異動履歴
• 勤務先からの距離

よくある間違い：所有期間の計算
「5年超所有」の判定は、売却した年の1月1日時点で行います。2019年3月購入、2024年6月売却の場合、2024年1月1日時点では4年10か月のため「5年以下」となり、短期譲渡所得の高い税率が適用されます。

住宅ローン控除との併用ミス

よくある間違い：併用制限の見落とし
3,000万円特別控除を適用すると、その年の前後2年間（計5年間）は住宅ローン控除を受けられません。この制限を見落として、後から住宅ローン控除を受けられないことに気づくケースがあります。

書類不備・期限遅れ

よくある間違い：必要書類の不備
特に多いのが以下の書類の不備です：

• 登記事項証明書の日付が古い（申告時点で3か月以内のものが必要）
• 住民票の写しに個人番号が記載されている（個人番号が記載されていないものが必要）
• 契約書のコピーが不鮮明

よくある間違い：申告期限の勘違い
還付申告の場合は1月から提出可能ですが、譲渡所得がある場合は通常の確定申告期限（3月15日）が適用されます。「還付があるから」と勘違いして期限を過ぎてしまうケースがあります。

11. Q&A よくある質問

ここまでの説明を踏まえて、実際によく寄せられる質問にお答えします。あなたの疑問も解決するかもしれません。

Q1. 住み替えで2つの特例を同時に使えますか？

A1. 3,000万円特別控除と買換え特例は併用できません。どちらか一方を選択する必要があります。一般的には、譲渡所得が3,000万円以下なら3,000万円特別控除、それを超える場合は買換え特例を選択することが多いです。ただし、住宅ローン控除との兼ね合いも考慮して判断しましょう。

Q2. 購入時の契約書を紛失してしまいました。どうすればいいですか？

A2. まずは不動産会社や建築会社に連絡して、契約書のコピーがないか確認してください。それでも見つからない場合は、以下の資料で取得費を証明できる可能性があります：

• 住宅ローンの借入明細書
• 登記時の司法書士への支払明細
• 固定資産税の課税明細書（参考値として）

これらも入手できない場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用することになりますが、税負担が大幅に増える可能性があります。

Q3. 住宅ローンが残っている家を売却損で売りました。確定申告は必要ですか？

A3. 売却損が出た場合でも、確定申告をすることを強くお勧めします。住宅ローン残高よりも売却価格が低い場合、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算」が適用でき、給与所得などと損益通算して大幅な節税が可能だからです。所得税・住民税の還付を受けられる可能性が高いので、ぜひ確定申告を行ってください。

Q4. 親から相続した家を売却する場合も同じですか？

A4. 相続した家の売却は「居住用財産」ではないため、3,000万円特別控除は適用されません。ただし、以下の特例が適用される可能性があります：

• 相続空き家の3,000万円特別控除（一定の条件あり）
• 相続税の取得費加算（相続税を支払った場合）

相続不動産の売却は通常の住み替えとは異なる制度が適用されるため、税理士などの専門家に相談されることをお勧めします。

Q5. 確定申告を税理士に依頼した場合の費用はどのくらいですか？

A5. 不動産売却の確定申告を税理士に依頼した場合の費用相場は以下の通りです：

• 売却のみの場合：5万円～10万円
• 住み替え（売却+購入）の場合：8万円～15万円
• 複雑な案件の場合：15万円～25万円

費用はかかりますが、特例の適用判断や節税効果を考えると、結果的にお得になることが多いです。特に高額な取引や複雑な事情がある場合は、専門家への相談をお勧めします。

Q6. 夫婦共有名義の家を売却する場合の注意点は？

A6. 夫婦共有名義の場合、それぞれの持分に応じて譲渡所得を計算し、各人が確定申告を行う必要があります。3,000万円特別控除も各人が適用できるため、夫婦合わせて最大6,000万円の控除が可能です。ただし、実際の居

住実態や取得費の分担について、適切に証明できる資料を準備しておく必要があります。

12. まとめ

家を売って家を買う住み替えの確定申告について、長い道のりでしたが最後まで読んでいただき、ありがとうございました。「こんなに複雑で大変そう」と感じられたかもしれませんが、実は適切な知識と準備があれば、それほど恐れることはありません。

住み替えの確定申告で最も大切なポイントをもう一度整理してみましょう。

まず覚えておくべき基本原則：

• 譲渡所得が発生した場合は必ず確定申告が必要
• 損失が出た場合でも確定申告で節税できる可能性がある
• 特例制度を活用すれば大幅な節税が可能
• 住宅ローン控除との兼ね合いを考慮して最適な選択をする

成功のためのチェックポイント：

1. 早めの準備：売却が決まったら、すぐに必要書類の収集を始めましょう。特に古い購入時の契約書などは、今のうちに探しておくことが大切です。
2. 正確な計算：譲渡所得の計算では、取得費の減価償却や譲渡費用の計上漏れがないよう注意しましょう。少しの違いが大きな税額の差につながります。
3. 特例の比較検討：3,000万円特別控除と買換え特例、住宅ローン控除との併用可否を総合的に判断し、最も有利な方法を選択しましょう。
4. 期限の厳守：確定申告の期限は絶対に守りましょう。期限後申告では加算税や延滞税がかかる可能性があります。

もし途中で「やっぱり難しい」「計算が合わない」「どの特例を選べばいいかわからない」といった不安が出てきても、決して一人で抱え込まないでください。税理士などの専門家に相談すれば、あなたの状況に最適なアドバイスを受けることができます。

住み替えは人生の大きな決断の一つです。新しい住まいでの生活への期待と同時に、税務手続きへの不安もあるかと思います。しかし、正しい知識と適切な手続きを踏めば、税務面でも最大限のメリットを享受できます。

この記事があなたの住み替えを成功に導く一助となれば幸いです。新しい住まいで、家族皆さんが幸せに過ごされることを心より願っています。

確定申告の準備、頑張ってくださいね。分からないことがあれば、遠慮なく専門家に相談することをお勧めします。あなたの新しいスタートを、税務面からも全力でサポートしています。